| 出卖出租房屋于第三人侵害其优先购买权案 |
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| 作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2005-5-7 |
案 情
原告：吴新霞，女，32岁，汉族，个体服装经营户。住新疆维吾尔自治区石河子市5小区6栋18号。
被告：赵金祥，男，51岁，汉族，工人。住新疆维吾尔自治区石河子巾6小区200栋1号。
第三人：孙邦定，男，28岁，汉族，个体服装经营户。住新疆维吾尔㈠旨区石河干市5小区7栋124号。
1995年8月21日，原告吴新霞与被告赵金祥签订下房屋租赁合同。合同约定：被告将其所有的在石河子市幸福商城C—0628号商业用房出租给原告，出租期为2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止；原告在合同生效后将第1年租金6500元一次性付给被告。合同生效后，吴新霞分两次付清厂2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要将该出租房屋出售给第三人孙邦定。同天下午，被告即与第三人孙邦定签订买卖该房屋的协议。第三人孙邦定按协议约定．给被告交付了6万元买房款，并于同月18闩与被告一起左房屋管理部门办理厂产权过户登记手续，孙邦定交纳房房屋交易费900元和其他费用440元。原告认为被告将该房出租给她，在她承租期间，被告出卖该房屋属无效民事行为，遂向石河子市人民法院提起诉讼。
原告吴新霞诉称：被告赵金样将其所有的房屋出租给我使用2年，可只有半年时间其就将该房屋出售给第三人孙邦定，违反了城市私有房屋管理条例》的有关规定，侵犯了其合法权益，故请求人民法院宣告被告与第三人的房屋买卖无效，并要求被告继续履行与其签订的房屋租赁合同，或准许其在同等条件下优先购买被告的房屋。
被告赵金祥答辩称：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不买该房屋的情况下，我才决定将该房屋卖给了第三人孙邦定，现在买卖已经成交。如果原告愿意继续履行租赁合同，那是原告与第三人之间的事了，与我无关。
第三人孙邦定述称：我与被告的房屋买卖已经成立，并经过房产管理部门进行了产权过户登记，该房屋的所有权归我所有，原告无权要求法院宣告该房屋买卖无效。
审 判
石河子市人民法院经审理认为：原、被告在平等，自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，意思表示真实，应确认该合同有效。被告在合同履行期届满之前，出卖出租的房屋，应提前3个月通知原告，但被告在通知原告的当天卜午，即将房屋卖给厂第三人，违反了《城市私有房屋管理条例》第十—条之规定，该房屋买卖应确认无效，被告应对此房屋买卖无效的后果承担全部责任。在庭审中，原告与被告均表示愿意继续履行房屋租赁合同，本院无异议。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、(城市私有房屋管理条例》第十一条之规定，参照最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条之规定，该院于1996年]o月30日判决如下：
一、被告赵金祥与第三人孙邦定的房屋买卖无效。
二、被告返还第：三人房款6万元及利息1320元，并赔偿第三人房屋交易费900元、工本费50元和手续费390元。
三、原告吴新霞与被告赵金祥间的房屋租赁合同有效，予以继续履行。
孙邦定对判决不服，向农八师中级人民法院提起上诉，请求中级人民法院判决撤销原审判决，确认其与被告间的房屋买卖有效，被告与原告的房屋租赁合同无效。
二审法院在审理中，经主持调解，三方当事人自愿达成如下协议：
—、孙邦定与赵金祥的房屋买卖协议有效。房屋自1996年7月18日起归孙邦定所有。
二、赵金祥将已向吴新霞收取的从1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退还给吴新霞6500元，付给孙邦定2800元。
三、该房屋由孙邦定租给吴新霞全1998年1月26日，吴新霞再付给孙邦定租赁费l万元。
二审法院确认—上述协议符合法律规定，于1997年3月4日制发了调解书。
评 析
被告赵金祥将权属自己的房屋出租给吴新霞，在租赁合同履行期间，又以该房屋为标的与第二人孙邦定签订了房屋买卖台同，该买卖房屋合同是否有效，这是本案处理必须明确的问题。
被告赵金祥对出租给原告吴新霞的房屋享有所有权。这是毫无疑义的。根据《民法通则》第七十一条的规定，所有权是由所有人对其财产依法所享有的：占有、使用，收益和处分的权能构成的。被告将属自己所有的房屋出租给原告吴新霞，仅是暂时转让了该房屋的占有、使用和收益的权利，其处分权仍属其所有。在房屋租赁合同履行期间．房屋所有人虽有权将房屋出卖．但应遵守承租人有优先购买权的原则。如果出租人违反此原则，依最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条的规定．承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这表明，在房屋出租期间，出租人出卖房屋(行使处分权)应遵守特别规定，如有违反．法院应保护承租人的先买权，宣告原房屋买卖无效。
房屋租赁合同作为一种财产租赁合同．在当事人之间既引起债权法律关系．又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权，这就是说，和其他合同一样，房屋租赁合同作为一种法律事实，导致合同双方当事人之间产生债权债务的法律关系。但和其他合同不同的是。承租人依租赁合同可获得物权，从而出租人与承租人之间又产生了物权法律关系。承租人的租赁权表现为两个片面： —是在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。二是出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这—行为不消灭租赁合同，即不能消灭承租人的租赁权。对此，《经济合同法》第二十三条第二款明确规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的所有方继续有效”。本案被告人赵金祥将出租给原告吴新霞的房屋卖给第三人孙邦定，孙邦定虽然取得了该房屋的所有权，但原告与被告间的房屋租赁合同对孙邦定仍然有效，只要原告表示要求继续租赁该房屋至租赁期届满之时止。即应予以支持。
如上所述，房屋租赁合同不仅能导致物权性质的租赁权，而且还能导致物权性质的先买权。原告对所承租的房屋在同等条件下有优先购买权。其在诉状中表示欲购买该房屋，但在庭审中，又表示放弃优先购买权，要求继续承租该房屋，法院应该准许和支持。
责任编辑按：
本书总第14辑(1995牛第4辑)第18例选用的出租房屋承租人优先购买权案例，侧重于承租人丧失优先购买权的认定。本例由于事实的不同，侧重点有所不同。我们的认识也有了新的领域。
首先，承租人对承租房屋的优先购买权，是对作为出租人的房屋所有权人行使处分权时的—种特别限制，但不能因此说出租人不能出卖出租房屋。因此，当出租人违反先买权原则向第三人出卖出租房屋时，承租人享有请求宣告该买卖关系无效的请求权。但不享有要求出租人继续履行租赁合同的权利。即承租人行使先买权请求权应以实现先买权为目的，不应以维持与出租人的租赁关系为目的。所以，本案作为承租人的原告在起诉中提出的要求出租人继续履行原租赁合同的请求，是错误的。 —审法院也以出租人违反先买权原则为理由，判决租赁双方继续履行租赁合同，是不符合法律规定的。在本案一审事实基础上，正确的判决结果应当是，以出租入违反先买权原则为理由。判决出租人与第三人的房屋买卖关系无效，由承租人依法行使先头权。这样的判决，实际上是将出租人与第三人的买卖条件作为承租人行使先买权的同等条件，承租人同意此条件的．则由承租人购买；承租人不同意此条件的，出租人有权向任意第三人出卖。
其次，在房屋租赁期限内，出租人将出租房屋出卖于第三人遵守了先买权原则的，如果承租人据此同意同时解除房屋租赁关系的，一般没有什么其他法律问题存在；如果承租人要求继续履行租赁合同的，根据买卖不破租赁的原则(前引《经济合同法》第二十三条第二款规定的就是此原则)，新的所有人必须承担原租赁合同至期满。也即发生租赁合同出租主体变更。这表明，承租人在放弃先买权的情况下，对原出租人已不再存在请求权，但同时产生了对新的所有权人的继续履行租赁合同(在原合同期限内)的请求权．新的所打权人有义务继续履行该合同直至期满。二审法院对本案的调解处理，适用的正是这个原理，是正确的。
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